画像の出所：https://www.bisnow.com/boston/news/multifamily/mass-towns-that-embraced-rezoning-law-see-uptick-in-development-proposals-126594
マサチューセッツ州の町々、特にミルトン、ホールデン、ロックポートなどは、公共交通機関の停留所近くにある新しいアパートプロジェクトを阻止する権利を求めて、法廷で戦っています。
しかし、州のMBTAコミュニティ法を支持する地域が新しいゾーニングルールを可決すると、開発が急増しています。
これまで承認を得るのが難しかった開発者や土地所有者は、今後の成功を期待しています。
レキシントンは、2023年4月に1,231ユニットの要件を承認し、この法の精神に適した効果的なゾーニング修正を作成した最初の町の一つでした。
その後、計画部門には985の住居ユニットに関する8件の提案が寄せられ、その中には143の手頃な価格のユニットも含まれています。
「町は、より多くの住宅を生産するためにこの法律の精神に合った効果的なゾーニング修正を作成したかったのです」とレキシントンの計画部長アビゲイル・マケイブは述べました。
「期待していた以上に多くの申請がありました。これほど早くこの数になるとは思っていませんでした。」
定められた期限は2021年に施行されたMBTAコミュニティ法に従い、ゾーニング計画を通過させる必要がある177の自治体があります。
10月1日の時点で、75のコミュニティが新しい「権利ベースのゾーニング」を可決しました。その中には、昨年の期限を持つ11の自治体も含まれています。
遵守が必要なコミュニティは、通勤鉄道の停留所を持つか、停留所のあるコミュニティに隣接しています。
必要なユニット数は、小규模な町での100ユニットから、ケンブリッジやソマービルなどの都市では何万ユニットにも及びます。
州では、新しい開発を望まない地域からの反発が高まっています。
マサチューセッツ州の最高司法裁判所は、住民が2月に承認された計画を否決した後、ミルトンに対してアンドレア・キャンベル司法長官が提起した訴訟の口頭弁論を今月行いました。
「私たちは、合意形成に取り組んでおり、合理的で協力的であることを望んでいます。司法長官は自治体を訴えたくはありません」とマサチューセッツ州副司法長官ロンティア・ペンドルトンはビズノウのイベントで述べました。
「しかし、法律に従って責任を果たさない自治体に対しては、我々の法的責任を果たすためにためらうことはありません。」
積極的な開発計画を承認した町では、開発者や土地所有者からの提案が急増しているという。
「新しい住宅を促進する方法を考える人たち、特に開発に対するNIMBY（自分の家の近くには嫌だ）や反対者、アルマーニストの影響を気にしない人たちがどれだけいるかにかかっています」と、サリバン＆ウースターのパートナーであり、同社の認可および土地使用グループのリーダー、グレッグ・サンプソンは述べました。
レキシントンの提案のうち、2つはすでに承認されています。 5-7パイパーロードの46ユニットの2棟のコンドミニアムプロジェクトは開発者のモーガン・ポイントLLCから、89ベッドフォードストリートでは開発者のFKパートナーズ・レキシントンが、30ユニットのプロジェクトのために区画の歴史的な家を移動させる許可を得ました。
「私たちが今持っている提案のうち、少なくとも3件は、長い間何かをしたいと思っていた場所から来ています」とマケイブは言いました。
「新しいゾーニングを設けたことで、彼らの希望が実現しやすくなったと言えます。」
先月、ケンブリッジのSGL開発が3、4、5ミリティアドライブの区画に319ユニットの開発を提案しました。
このサイトは、地元の無宗派教会グレース・チャペルのミニストリーや他のオフィステナントのための建物があります。
BXP（旧ボストンプロパティーズ）は、2022年にフラクティル・ヘルスが物件を離れた後、空いている17ハートウェルアベニューのオフィスビルを312ユニットのアパートビルに置き換える計画です。
ウエストフォードでは、マイアミのZOMリビングが530ユニットのプロジェクトを提案しましたが、これはMBTAコミュニティゾーンでの最大規模の提案の一つです。
この提案は、町が4月の町会議で5倍の計画を承認した後に来ました。
「私たちは適切な機会に焦点を当てており、常にそうしてきましたが、同時に市内および内陸の郊外の交通指向市場にも注目しています」とサミュエルズ＆アソシエイツのプリンシパル、ジョエル・スカラーは水曜日のビズノウ・ボストン州市場イベントで述べました。
「MBTAコミュニティ法は本当に重要な立法で、これを通じて開発が進むことを助けるでしょう。」
ウエストウッドでも、開発者の注目を集めるゾーニングが承認されており、ペトルジエロ・プロパティーは9月に「ザ・ブロック」住宅開発で工事を始めました。
ニーゼムでは、921から1,870ユニットに容量を増やした「近隣住宅計画」と呼ばれるより野心的な2つのゾーニング計画が承認されました。
この計画は、手頃な価格の住宅の不足が従業員維持の最大の課題であると述べたニーズハムの複数のビジネスによって支持されました。
サンプソンは、これらのコミュニティが新しい開発を望んでいるというメッセージを送っているため、最も注目を集めていると考えています。
「私には、指定された地区または指定の努力が行われている地区でプロジェクトに取り組んでいるクライアントが多くいます」とサンプソンは述べています。
「町や都市が新しい機会を創出するために意味のある行動を取っている良い例が多くあります。法律のこの側面への大きな焦点があったと思います。」
HYMインベストメントの最高投資責任者ダグ・マンツは、収益を生み出さなくなった未利用のオフィス物件に対する計画を必要と認識している町々からより野心的な提案が出ていると述べました。
「多くの地域や郊外の町では、開発に対して非常に柔軟になっています。彼らはすべて財政的な崖に直面しています」とマンツは水曜日のビズノウのイベントで述べました。
「シニア住宅のための再ゾーニングに対する意欲や、MBTAコミュニティ法を通過させる意欲も高まっています。」
その他の開発者は、彼らと協力する町から新しい住宅がどれだけ生まれるかに対して楽観的ではありません。
グレースターのマネージングディレクター、ゲイリー・カーは、今後5から7年間の新たな建設の増加を予見しています。
「この法律は最初の住宅のバーストを生み出しますが、10年後にこの法に基づくサイトが建設され続けるかはわかりません。」
受け入れがあまり歓迎されない多くの地域は、既に開発されているサイトにゾーニングを押し付ける傾向があり、すぐには新しい集合住宅は提供しないかもしれません。
チェルムスフォードの町は、3月にすでにタウンホームがある区画を含む計画を提案し、スダバリーではすでに密集した地域の計画を支持しました。
「議論されているゾーニングツールを見ていると、地方自治体に与えられた自由度が大きすぎると思います」とマーク・デベロップメントのプリンシパル、ダミアン・シャヴィアーノは5月に述べました。
「実施されることになることを考えると、それがどれだけ進展するか疑問に思っています。」
他の町々は、ミルトンの判決を受けてから計画を進めることを待っている報告があります。
6月、ビラリカの計画委員会は、このケースが審理中の間、計画を一時停止することを決定しました。
しかし、期限まで2か月のため、多くの町々は一歩踏み出すかもしれません。
「境界線上にいる都市や町間で、今後2か月半の間に明確な方向性が得られるとは思いません」とサンプソンは述べています。
「多くの人々は、今後の展開をうまく予測しながら決定を下さなければならないでしょう。」