画像の出所：https://candysdirt.com/2024/10/20/jimtown-could-become-first-dallas-neighborhood-to-allow-accessory-dwelling-units-by-right/
ノース・オーク・クリフのジムタウン住民たちは「私の裏庭に賛成」と大きな声で言っています。この10.7エーカーの地域は、ウェスト・オーク・クリフ地区計画（WOCAP）の下でゾーニング変更が予定されている5つの地域のうちの1つであり、ダラスで最初の付属住宅ユニット（ADU）のオーバーレイゾーニング地区を、権利として創出する可能性があります。
ジムタウンフォーカスエリアは、WOCAPによって定義され、クラレンドン・ドライブ、ハンプトン・ロード、ブランダン・ストリート、フランクリン・ロードに囲まれた地域です。この地域には、主に1920年代に建設された48軒の一戸建て住宅と、1984年に建設された2つの多世帯住宅があります。
ジムタウンフォーカスエリアは、ハンプトン・ロード、クラレンドン・ドライブ、ラビニア・ドライブ、ライト・ストリートに一般的に囲まれた、より大きなジムタウンの地域やジムタウン・ネイバーフッド・アソシエーションとは混同しないでくださいと、計画は述べています。この地域は、ハンプトン・クラレンドンフォーカスエリアに隣接しており、その回廊で推奨される土地利用の変更は最終的にジムタウンに影響を与えるでしょう。
ウェスト・オーク・クリフの認可された聴聞会では、認可聴聞会は都市が主導する再ゾーニングです。WOCAPは、ダウンタウン・エルムウッド、ノース・オーク・クリフ・ネイバーフッド・センター、ハンプトン・クラレンドン回廊、ジムタウン、タイラー・バーノン・ステーションエリアを、ゾーニングのオーバーホールによって恩恵を受ける可能性がある地域として特定しました。
エルムウッドのゾーニング変更は、2月下旬に承認され、「ショップフロントオーバーレイ」が含まれ、駐車要件を緩和し、コーヒーショップなどの小規模ビジネスを可能にしました。
WOCAPが2022年10月にダラス市議会で全会一致で承認された際、ジムタウンの一部の既存のゾーニングが現在の土地利用と一致していないことが判明しました。この地域計画は、特に歩道と「ミッシングミドルハウジング」、すなわちADUの必要性を示しています。
「ジムタウンフォーカスエリアには、歩道が破損しており、ADA（米国障害者法）準拠に整備する必要がある狭い市街地があります」と計画は述べています。「さらに、この地域には3つの裏路があり、そのうち2つ（エメット/ブランダン地区とキングストン/エメット地区）は未整備で、現在の利用に応じて改善が必要です。」
ADUに関しては、この地域計画はジムタウンの既存の多世帯ゾーニング地区を再ゾーニングし、多世帯開発を認めず、既存のものに限ることを提案しています。
「保全地区または別の基本ゾーニングカテゴリーを通じて、単一家庭と付属住宅ユニットのみを認可する」と計画は述べています（93ページ）。「この再ゾーニングの一環として、周囲の地域コンテクストと調和する新しい住宅建設のための都市デザイン基準を探ること。”
ジムタウン再ゾーニングは、11月23日に予定されています。
ジムタウンの変更の可能性
10月3日のオーク・クリフ商工会議所の会議では、チーフプランナーのセフ・オコスと第1地区のカウンシルマン、チャド・ウェストがWOCAPゾーン内の5つの認可聴聞会のプロセスをレビューしました。
チーフプランナーのセフ・オコスは、「WOCAPの公衆参加のピースは、COVID-19のパンデミック中に始まりました。この地域では、大多数の不動産所有者がスペイン語を話し、数十年にわたって市職員との対話がありませんでした」と述べました。
ウェスト氏は「コミュニティのメンバーとの信頼関係を築く必要があった」と語りました。「彼らは本当に良い取り組みを行いました。この地域は4万人に影響を与えるものでした。」
オコス氏は、都市計画者たちがジムタウン住民と具体的に協力し始めたとき、住民は「この地域をより歩きやすく、既に存在する利用に適応させ、来るすべてが周囲の地域と調和することを保証してほしいと言った」と語りました。
「彼らは既存のビジネスを保護したいと考えていました。」
形式ベースのゾーニング
市職員は「形式ベースのゾーニング地区」を提案しました。これは、物理的な形を用いて予測可能な構築結果を促進します。形式ベースのコードは、建物のファサードと公共空間の関係、建物の形状と質量が互いに関連する様子、街道や街区の規模、種類を扱います。市の文書によれば。
「それは、どのビジネスや建物が訪れるかだけでなく、既存のものとの関係を見つめる、地域に優しいゾーニングです」とオコス氏は説明しました。「また、さまざまな文脈に配慮した利用に柔軟性を提供します。」
形式ベースのゾーニング地区では、デザイン基準の定義が可能です、とプランナーは付け加えました。
ゾーニングが整備されれば、歩道の拡幅や道路の狭化など、交通の変更が行えますとウェスト氏は説明しました。
しかし、ジムタウン住民たちがボード・オブ・アジャストメントでの変則承認なしに付属住宅ユニットを建設する権利を求めているのが大きなニュースです。
「彼らは、時々家族やゲストのために使用される多くの付属構造物を持っています」とオコス氏は言いました。「彼らはADUを権利として許可するオーバーレイを検討するように頼みました。」
市計画委員会は11月末に推奨を行い、その後再ゾーニングはダラス市評議会に提出されるでしょう。
「コミュニティには、自分たちの地域で成長がどのように起こるかを導くためのロードマップの必要性を見極める先見の明がありました」とウェスト氏は述べています。
ノース・オーク・クリフの再ゾーニングも11月に市計画委員会に提出される予定で、ハンプトン・クラレンドンおよびクラレンドン・エッジフィールドは12月または1月に予定されています。