画像の出所：https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-09-26/los-angeles-has-to-rezone-the-entire-city-why-are-officials-protecting-single-family-home-neighborhoods
ロサンゼルス市は、25万戸を超える新しい住宅を収容するために、地域の設計図を再策定しようとしています。
しかし、計画局の提案に基づくと、都市の約3分の2がさらに成長するための制限地域とされる可能性があります。
ここで重要なのは、ロサンゼルスの未来に関するビジョンです。
L.A.は、一家庭住宅に支配されたコミュニティを保存し続けるのでしょうか？ それとも、長年排除されてきた地域に、より手頃な住宅を認める歴史的なシフトを行うのでしょうか？
計画局の提案では、一家庭住宅建設のみが許可されている地域は手つかずのままとされています。
この分類はロサンゼルス市の住宅用地の72％を占めており、状況は多くの場合、付随する居住ユニットの建設も許可されません。
代わりに、計画局は、既存の多世帯向けおよび商業地域でのより大きな発展を促すことで、25万戸の生産目標を達成するよう提案しています。
市のプランニング委員会は、この提案について木曜日に投票を行う予定です。
市議会は、2月の州の締切の前に最終計画を承認しなければなりません。
一家庭住宅地域をそのまま維持することは、ロサンゼルスの現代を定義する低密度の特性を保ちつつ、地域住民による自分たちの地域をそのままにしておきたいという声に応えるものです。
しかし、社会的正義および住宅団体は、この方針がロサンゼルスの住宅市場における長年の不平等を強化することになると主張しています。
最近発表された市の資金による報告書は、約3年以上にわたり制作されたもので、単一家庭住宅のゾーニングの多くに対する批判を補強しています。
この124ページの研究は、計画局が公的記録の請求を通じて「ロサンゼルスタイムズ」に対して開示を拒否したものです。
研究は、世紀を超えるゾーニング指定が現行の人種的および経済的格差を維持する重要な要因であり、白人主導の不動産および住宅所有者団体の利益を促進する手段として始まったものだと述べています。
市は、2021年7月にこの報告書の作成を委託し、ロサンゼルスタイムズがその公開を不法と訴えた後、先週公表しました。
「過去の計画および住宅政策は、しばしば白人中流階級の懸念を優先し、疎外された人々に資源へのアクセスを拒否し、富を築く機会から排除しました」と報告書は述べています。
「過去の排除的政策は今日も持続しており、分離、追放、不平等、排除のパターンを perpetuate しています。」
報告書は、ロサンゼルスの最も高いパフォーマンスの学校、公共施設、雇用へのアクセスが最も良好な地域の土地の80％以上が一家庭住宅専用にゾーニングされていると指摘しています。
富裕層の白人が多数を占める地域のより小さな地域では、住宅用にゾーニングされた土地の95％が一家庭住宅専用となっています。
「一戸建て住宅が住宅ゾーンに指定された土地の不均衡にわたる割合は高い」と報告書は述べています。
「これは、不十分な供給と一戸建て住宅が多世帯住宅よりも高価であるという事実に起因し、手頃な価格の住宅市場を形成する結果となっています。」
一家庭住宅地域の将来は、市全体の再ゾーニング議論で最も物議を醸す問題の1つです。
州法に基づき、8年ごとに求められるこの努力は、以前は許可されていた住宅よりも多くの住宅の計画を強制し、長年抵抗してきた富裕な地域への開発のシフトを促しています。
市の最初の2021年11月の提案は、公共交通機関の近くや富裕な地域の一家庭住宅地域に低所得者向け住宅を許可することを検討しました。
この計画は、実際には、所有者が多世帯住宅を建設したい場合にその権利を認めるものでした。
昨秋、地域住民グループから反発を受け、市は一家庭住宅地域の変更を行わないことに決定しました。
現在の計画局の提案では、公共機関や宗教団体が所有する一家庭住宅地域の土地の1％を除いて、これらの地域はそのまま維持されます。
しかし、計画局は、委員会や市議会のメンバーが望む場合、一家庭住宅地域に低所得者向け住宅を許可するオプションを提示しています。
提案された計画では、成長の56％がロサンゼルスの高資源の多世帯または商業地域をターゲットにされ、その割合は州の要件を満たすと期待されています。
ミッド・シティや西サイド、サンフェルナンドバレーなどの一家庭住宅地域にゾーニング変更があれば、ロサンゼルスの高資源コミュニティに新しい住宅の2/3以上が入ることになると、計画局は述べています。
計画局の広報担当者ノラ・フロストは、関係者が意見を募る重要性を考慮し、異なるオプションを含めたと述べています。
計画局の報告書によると、一家庭住宅地域の現状に対する意見を約3,000件受け取っており、その4分の3以上が変更を反対しているとしています。
一方で、一部の住宅擁護グループは新しいルールを要求しています。
インナーシティ・ロー・センターの公政策責任者マフディ・マンジは、一家庭住宅地域で手頃な住宅を許可しないことで、再ゾーニングの提案は「コミュニティの統合の端を追いかけている」と述べています。
U.S.国勢調査データによると、ロサンゼルスの住宅の約3分の2は賃貸されています。
建設生産をすでに住んでいる場所に集中させることによって、市は住民に成長の重荷を強いることになっており、開発業者が小さな、しばしば賃料規制されたアパートの複合体を取り壊し、大きなものに置き換えなければならないためです。
「多くの住民が生活の大きな変化を受け入れる必要があるという議論は、少数の住民、特に富裕層や白人が、地域をそのままに保っておかなければならないというものです」とマジは述べています。
これらの会話の激しさにより、計画担当者は再ゾーニング作業が完了した後も議論を続けるべきだと主張しています。
フロストは、ミネアポリスやポートランドが、一家庭住宅地域での手頃な住宅インセンティブを整えるのに少なくとも5年かかったと述べています。
「市はアンジェロスと更なる対話を行い、住宅の公正性を優先しながら、市のニーズを前進させる合意を形成する必要があります」とフロストは述べています。
市が資金を出したこの研究は、再ゾーニング議論の一部として考案されました。
2021年5月、市は顧問に計画が住宅の不平等を助長する歴史的役割を文書化するよう依頼しました。
この研究は60,000ドルの費用がかかり、2021年8月に完了する予定でしたが、都市の初回の広範な再ゾーニング計画の提出前に実施されました。
しかし、計画者が報告書の草稿の複数回の修正を行っていたため、プロセスは長引きました。
2022年12月、市は契約金を124,480ドルに増加させ、コンサルタントに最終的な変更を求めました。
今月初め、報告書が完成したにもかかわらず、計画局はタイムズによる報告書のリクエストを拒否しました。
計画局は、コンサルタントが完成したにもかかわらず、職員が「研究のためのアプローチプランを準備している」としてこの報告書をリリースしなかったと述べました。
2023年9月20日、タイムズがその開示を抗議した後、計画局は文書をウェブサイトに公開しました。
この研究は、ロサンゼルスを「先駆者」と呼び、20世紀初頭に一家庭住宅専用地区を作成したことを説明しています。
それは、人種的に制限された誓約、住宅ローンのレッドライニング、その他の政策と組み合わせて、白人住民が良好な住宅を独占することを確実にしたと述べています。
20世紀後半の計画の実践は、社会的および非白人住民を排除するための効果を抑制しましたが、既存の排除のパターンを強化してきました。
1970年代以降、報告書は、市が大部分の土地をダウンゾーニングし、400万都市の他に1,000万都市に適応できなくなったことを指摘しています。
これにより、プランニングプロセスがより強化され、住民グループの力も強化されました。
この報告書は、1972年のウェストウッドの開発計画を、「ゾーニングの後退がどのように経済的不平等を助長したか」の有用な事例研究と呼んでいます。
ウェストウッド計画は、5万2000人を収容するために435エーカーの多世帯住宅を設定し、14,000人を収容するために1,000エーカーの一家庭住宅を設定しました。
将来の密度の増加は、その地域での削減と組み合わせる必要があったため、住宅機会を制限し、UCLAのウェストウッドキャンパスでの学生や職員の増加に対するコストを引き上げましたと報告書は結論しています。
「コミュニティ計画は、本質的により裕福な家庭が使用するための複数エーカーを除外し、高密度開発からその土地を排除する役割を果たしました。」と報告書は述べています。
市はウェストウッド計画を過去50年にわたり更新していますが、報告書によると、多くの基盤要素は変更されていません。