画像の出所：https://chicago.suntimes.com/the-watchdogs/2025/03/07/property-taxes-loop-pandemic-christopher-berry-pat-quinn-joseph-schwieterman-joseph-ferguson-farzin-parang
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミックが発生してから5年が経ち、シカゴのダウンタウンにおける不動産価値が低下し、その結果、ループの中心部からシカゴ市の他の住宅所有者や事業主への税負担がシフトしたことが、シカゴ・サンタイムズの分析で明らかになりました。
かつて賑わっていたウォータータワープレイスの不動産税は、年間1600万ドルから昨年680万ドルに急落しました。
ウォータータワープレイスが減税となったことで、他の住宅所有者や事業主がその税収の不足を補う必要が生じ、警察、消防、学校、その他のサービスのための税金を支払うことが求められています。
シティホールの向かいにあるラサールストリートでは、ミハイル・マディガン元イリノイ州下院議長が設立した法律事務所などが入居しているループの高層ビルからの不動産税が850万ドルから510万ドルに減少しました。
このビルは、複数の市の機関やテナントが出て行ったため、現在では50%が空いています。
ロバート・モリス大学は、パンデミックの初期にルーズベルト大学との合併を行い、かつてのフラッグシップのシアーズ百貨店の教室から退去し、この建物は不良債権に陥りました。
この間、不動産税は320万ドルから昨年180万ドルに減少しました。
市内の地域によっては、個々の不動産所有者があまり変化を感じない可能性があります。
しかし、集合的に見ると、住宅所有者はシカゴ全体の不動産税収の大きな部分を負担することを余儀なくされています。
近西側、ローガンスクエア、ブロンズビルなどの地域は、新しい商業および住宅開発の影響を受け、特に大きな打撃を受けています。
これは、シカゴの将来に対して持続的な影響を及ぼす可能性があります。
これらは、シカゴの830,000の不動産所有者に過去5年で送付された税請求書分析の重要な結果です。
「ダウンタウンは大西洋と太平洋の間で最も価値のある不動産だった」と言うのは、長年にわたり不動産評価を争ってきた元州知事パット・クインです。
「住宅がより多くの負担を強いられています」とクインは述べています。
「彼らは商業所有者が少なくなり、または立ち去ったことで、巨大な不動産税の増加を受けています。」
元州知事パット・クイン。
パンデミックはループの中心部を空きオフィスや店舗で満たし、労働者や顧客が自宅に留まることを余儀なくしました。
そして、ビジネスの喪失の影響を考慮し、空いているオフィスの所有者はクック郡の職員から大きな減税を受けました。
不動産税の額が小さくなることはありませんでした。
これらの納税者が今は少なく支払っていますが、政府のサービスや給料のために依然として必要な税金が存在するのです。
したがって、他の人々はその不足を補うためにより多く支払わざるを得なくなりました。
更に加えて、市役所およびその他の政府機関は、不動産所有者に全体的により多くの税金の支払いを要請しています。
シカゴ全体の不動産税は、5年前の68億ドルから昨年83億ドルに増加しました。
これにより、過去5年間で全体で22％の増加がありました。
ループの空きが大きな影響
税請求額が近西側のZIPコードなどでは最大65％も増加した一方で、ループの中心部のあるZIPコードでは2％未満の増加、隣接するZIPコードでは昨年の税請求額が5年前に比べて60万ドルも少なかったという結果が出ています。
「オフィスの空きがもたらす影響は至る所で響いています」とデポール大学の公共政策、交通および都市計画の専門家であるジョセフ・シュワイターマンは言います。
「建物の価値がこのように急降下する場合、オフィスビルの所有者が同じ不動産税を支払うのは不可能です。
『我々は著名なグローバルシティです。』だから、繁栄するダウンタウンは多くの理由のために不可欠です。
市の税基盤や観光業はダウンタウンのエネルギーに依存しています。
それがこの状況を恐ろしいものにしています。
オフィスマーケットは少し回復しているかもしれませんが、もっと多くの回復が必要です。
職場復帰の傾向は良さそうです。
プロフェッショナルサービスセクターは復活の兆しを見せており、法律事務所、チェース、グーグルなどがそうです。
グーグルは、来年、イリノイ州のために作られたオフィスビル、トンプソンセンターに数百人の労働者を移動する計画をしています。
さらに、このテック企業が他の空きビルをオフィス、店舗、レストランで埋める手助けをし、不動産税の上昇を促進することへの期待が寄せられています。
ループにある元トンプソンセンターは、グーグルのために改装されています。
COVIDが初めて発生したとき、ループの中央にある二つのZIPコード—60602と60603—は、シカゴの全物件税収の約4％を占めていました。
その割合は昨年、少し3％を超えた程度まで下降しました。
これは、イリノイ州のイーヴィンパーク60618ZIPコードからの税収と同じ量です。
二年前、当時の市長ロリ・ライトフットの計画は、これら二つのループZIPコードの空いているオフィスを多くのアパートに転換することを目指したもので、ブランダン・ジョンソン市長がその計画を支持していますが、いまだに建築許可は発行されていません。
シカゴ市のほぼ全域で税金が上昇
感染症の影響を受けた中心業務地区の空きがシカゴ市全域の住宅所有者に対して不利に働くことを、シカゴ大学ハリス公共政策学校のクリストファー・ベリー教授は懸念しています。
「これは多くの都市で起こっている現象です」とベリーは述べています。
「私たちはどのようにしてダウンタウンに人々を呼び戻すのかということが問われています。
人々が週5日、ダウンタウンに来ることはありません。」
これは、クック郡で約58％の全不動産税を支払っている住宅所有者にとって悪いニュースです。
コロナウイルスパンデミックが始まって以来、シカゴの63のZIPコードのうち、4つを除き全てのZIPコードで不動産税請求が増加しました。
そのうちの24の地域は、過去5年間でシカゴ全体の不動産税負担のより大きな割合を占めることになりました。
ループから新しいオフィスに移転する事業者が増えたことで、60606のWEST LOOP ZIPコードにおける不動産税の請求総額は31％も増加しました—382.8百万ドルから502.6百万ドルへの増加です。
この急激な増加の一因は、シカゴ川沿い110 N. Wacker Dr.に完成したバンク・オブ・アメリカタワーです。
この高層ビルの税請求は昨年2580万ドルに達し、5年前には建設中だったため、406,765ドルでした。
バンク・オブ・アメリカは、COVID発生時の135 S. LaSalle St.から移転しました。
この91年の歴史を持つ建物の不動産税の請求は、COVID発生直後の1100万ドルから昨年570万ドルに急落しました。
さらに、バンクの前のオフィスの過去の評価は、新市長が386のアパートにオフィスを改造する予定であるビルの一つです。
ファジン・パラン、シカゴのビル所有者およびマネージャー協会の執行ディレクターは、オフィスをアパートに改装することに歓迎感を表明していますが、それは約10％のビルに対してのみ有効だと言います。
「これらのビルのいくつかが売却され始めていて、大きな割引で取引されています」とパランは述べています。
「彼らはこれらのビルに再投資するのか、別の分類に移行しようとしているのか。」
空きオフィススペースを住宅に転換することは、ループの不動産税負担をさらにシフトさせる可能性があるというのも注目です。
なぜなら、クック郡では、住宅はその価値のたった10％で課税され、商業用プロパティは25％で課税されるからです。
5年前、西ループZIPコード60606はシカゴ全体の不動産税負担の5.6％を占めていましたが、昨年は6％に増加しました。
60611には街を含む高級住宅街とシカゴの高級商業地域があり、60611 ZIPコードでは過去5年間で全体のシカゴの不動産税の7.9％を占めていましたが、昨年には7.1％に落ちました。
商業および住宅プロパティの約11,000には不動産税が減少しています。
これらの不動産価値の低下は、パンデミックや2020年5月のミネアポリスでのジョージ・フロイド氏の殺害による市の暴動と略奪が影響していると広く考えられています。
シカゴのZIPコードで、パンデミック後により高い税共有を持っている地域
これらのZIPコードも、COVID-19が発生する前よりもシカゴの不動産税負担を増加させています：
• 60607 — 近西側 — 約3.8％の不動産税をシカゴの全財源から支払っており、五年前は約2.8％を支払っていました。
この地域の税基盤の急騰は、フルトンマーケット地区や旧郵便局の再開発に牽引されており、シカゴと郊外からのテナントを引き寄せています。
「フルトンマーケット地区がループから何かを奪ったと言う人もいます」と市民連盟のジョセフ・ファーガソン社長が述べています。
「他の人は、新しいコミュニティを作ったと言います。」
旧郵便局はアイゼンハワー高速道路をまたいでおり、昨年は不動産税で約1700万ドルを支払い、5年前から1000万ドル増えました。
• 60654 — リバー・ノース — シカゴ全体の不動産税の約4.6％を支払い、302百万ドルから380百万ドルに増加しました。
• 60601 — ノース・ループ — シカゴの全財源から4.3％相当の361百万ドルを支払い、289百万ドルから増加しました。
• 60618 — イーヴィンパーク — 不動産税の269百万ドルを支払い、全体の3.2％で五年前から214百万ドルから増加しました。
• 60647 — ローガンスクエア — 245百万ドルで、不動産税の全体の2.9％を占め、194百万ドルから上昇しました。
• 60622 — ウェストタウン — 208百万ドルで全体の2.5％を支払い、164百万ドルから増加しました。
• 60616 — ブロンズビル — 163百万ドル、全体の1.9％を占め、126百万ドルから増加。
• 60608 — ピルセン — 151百万ドルで、不動産税の全体の1.8％を占め、109百万ドルから増加しました。
ダウンタウンの良いニュースと悪いニュース
ウォータータワープレイス
845 N. ミシガンアベニュー。
2023年の不動産税：$6,791,658
2019年の不動産税：$15,961,655
シカゴのプレミアショッピングモールは、2021年にメイシーズが閉店して以来、厳しい状況に直面しています。
アメリカン・ガール・プレイスは、40％の空き率を持つ830万平方フィートのモールで最大の店舗です。
クック郡の assessor Fritz Kaegi、及びクック郡の見直しボードからの評価減により、不動産税が劇的に下降しました。
30 N.ラサールストリート
シティホールの向かいにある30ノースラサール高層ビル。
2023年の不動産税：$5,097,827
2019年の不動産税：$8,529,610
この43階建ての高層ビルは、数人のテナントが移転してきたため、60％近く空いています。
シカゴ市警察委員会と市の法務部門なども多くのテナントの中に含まれていました。
このビルはフォークロージャーに入り、昨年、所有者の評価価値のおよそ10％に相当する1400万ドルで売却されました。
これも、ジョンソン新市長が部分的にアパートに転換することを望んでいる建物の一つです。
旧郵便局
433 W. ヴァンビューレンストリート。
旧郵便局。
2023年の不動産税：$16,944,985
2019年の不動産税：$6,317,568
長い間空いていたシカゴの旧本郵便局では、そのアートデコのロビーが魅力となり、ウォルグリーンズやフェララキャンディカンパニー、シカゴ・オプション取引所、ペプシコ、ウーバーなど、郊外からの主要なテナントが集まっています。
この郵便局の驚くべき復活は、近西側の60607ZIPコードの不動産税収を過去5年間で65%増加させる要因となっています。
ウィリス・タワー
233 S. ワッカー・ドライブ。
ウィリス・タワー。
2023年の不動産税：$53,338,290
2019年の不動産税：$35,008,985
COVID発生以降、シカゴで最も高いビルはテナントが損失を被り、シカゴ川からの洪水が発生し、ユナイテッド航空が150,000平方フィート減少したことがありました。
しかし、この110階建ての摩天楼の価値は50％以上も上昇し、西ループZIPコード60606の不動産税の請求が30％増加しました。
BMOハリス銀行の旧ビル
115 S. ラサールストリート。
2023年の不動産税：ゼロ
2019年の不動産税：$5,098,223
BMOハリス銀行は、州が購入した建物の37階建てのビルを2022年7月に州庁舎としての用途に転換しました。
では、州は州のオフィスに切り替えましたが、銀行ビルのような他の事業を再開することでのインセンティブを提供したのです。
トンプソン・センター
184 W. レイクストリート。
グーグルの改装中のトンプソン・センター。
2023年の不動産税：$5,538,492
2019年の不動産税：ゼロ
BMOハリス銀行は、2022年7月に州が購入し、州のオフィスを収容するためにこの建物を取得しました。
その後、州は$10,500万で開発業者に売却され、トンプソンセンターの改装資金を確保しました。
州は3,000万ドルの現金を受取及び銀行ビルに変更し、今まで州所有者ビルであったが、初めて不動産税を支払うことになりました。