画像の出所：https://therealdeal.com/miami/2025/03/06/doge-purge-targets-some-south-florida-federal-buildings/
イーロン・マスクによる全国的な連邦物件の整理が、南フロリダの商業不動産市場に波紋を呼んでいます。
すでに、マイアミやウェストパームビーチにあるいくつかの連邦オフィスビルが市場に出る可能性があり、マイアミデイドやブロワードのいくつかのリースがキャンセルされています。
マスクの「政府効率化省（DOGE）」が政府の不動産を削減する中で、さらなる物件が注目を集めています。
専門家によれば、ミラマーのFBI本部や1960年代のマイアミダウンタウンにあるオフィスビルなどは、もし削減対象に入れば再開発の優良な候補になるかもしれません。
「私たちの市場では、これが機会を生む可能性があります。
多くの場合、これらの政府所有の建物は主要なロケーションにあり、通常は市場価値を大きく下回ることが多いです。
古い郵便局のような建物は、もう市の中心にいるべきではありません」と、デラウェアビーチを拠点とするフォーマン・キャピタルのベン・ジェイコブソンは「The Real Deal」に語っています。
「70年前にはこれが意味を持っていましたが、今日では大きな利益を上げることができるでしょう。」
トライカウンティ地域の70以上のプロパティにわたって、約100のリースからスペースを削減することは、より難しくなるでしょう。
連邦政府は、貸主に対する支払いを求める条項や、早期リース終了に対して保証を行使しようとする物件所有者からの訴訟に直面するかもしれません。
ビルを空ける政府の決定は、すでに経済的逆風に直面しているオフィスマーケットにも影響を及ぼす可能性があります。
新しいテナントを見つけるのには時間がかかり、特に州外の企業の流入が減少している時期では特にそうです。
「都市部のオフィスは、良いロケーションにあり、新しいビルであれば大丈夫だと思います。
郊外のオフィスは難しいです；しばらく前からそうでした」と、ブローカレッジのネイティブ・リアルティの創立者、ハイメ・スタージスは述べています。
DOGEのターゲットプロパティのリストは日々変化しています。
火曜日、DOGEは、一般調達局に対し、47州で所有されている443の「非中核」ビルを市場に出すよう指示しました。
これらは合計で8,000万平方フィートの面積を持ち、年間4億3,000万ドルの運営コスト削減をもたらすと一般調達局は報告しています。
しかし、水曜日の朝にはリストが取り消され、「近日公開」というメッセージに置き換えられました。
マスクが率いる、世界一の富豪のDOGEは、急速に動いており、その計画や推定される節約は日々変わっています。
DOGEのウェブサイトは、誤情報が多く、The New York Timesが報じています。
南フロリダでは、米政府は10棟のビルを所有しており、その中には3棟のオフィスビルとミラマーのFBI本部が含まれています。
残りの6棟は裁判所や刑務所で、これらは切り捨てられることはないと報告されています。
政府のリースも削減対象になっており、米政府は79棟の建物にわたる90の連邦リースを保有しています。
現在までに、DOGEの削減により、ハリウッドとホムステッドの2つのリースが解約されました。
火曜日に一時的に一般調達局のリストに上がった政府所有のプロパティには、ダウンタウンマイアミにある歴史的なデイビッド・W・ダイア連邦ビルと米国裁判所が含まれており、さらに106年間マイアミ・デイド・カレッジにリースされています。
この建物は現在、歴史的な建築を保存しながら、革新、技術、芸術の活気ある拠点を創出するために6,000万ドルの改修工事を行っていますと、マイアミ・デイド・カレッジのCOOマリアム・ラグナ・ボレゴは述べています。
新しいスペースには新しい教室、ラボ、ギャラリー、コミュニティスペースが設けられる予定です、とラグナ・ボレゴ氏は付け加えました。
カレッジは一般調達局やDOGEからの通知を受け取っていないと述べています。
南フロリダの商業不動産インサイダーの中には、ダイアプロパティが市場に出ることを予期している者もいますが、購入するのは建物を取り壊して再開発できる場合だけで意味があるでしょう。
「財務的な観点から考えれば、教育・機関の利用が最適とは思えません。
しかし、その建物を購入したいと思う人は少ないでしょう。
それは多世帯に転用できるのか、私にはわかりません。」とフォーマン・キャピタルのジェイコブソンは述べています。
連邦物件の評価
ブリケルベイプラザは、マイアミの急成長しているブリケルエリアにある1.4エーカーの敷地にある9階建てのビルで、商業ブローカーの間では、南フロリダにおける連邦政府のトロフィー資産と見なされています。
一般調達局は、DOGEが削減を始める前から、ブリケルビルの販売を昨年12月に発表しました。
そのビルには、沿岸警備隊や労働省、契約遵守省、住宅・都市開発省のオフィスがあります。
「これは非常に価値のある物件です」とネイティブ・リアルティのスタージスは述べています。
その現在の使用は「最高の使い方」とは言えません。
このサイトでの最大許可高さは48階ですが、開発者が公園や手頃な住宅など市の公共利益に寄与することによって、はるかに高いビルを建設する可能性があります。
「いずれは混合用途の開発となるでしょう。
アパートやコンドミニアム、オフィス、ホスピタリティなどが可能です」とクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのドミニク・モンタゼミは述べています。
ダウンタウンウェストパームビーチにある84,300平方フィートの社会保障省ビルも、一般調達局の一時的な「非中核」資産リストに出現しました。
「もし一般調達局がこのビルを売却するためにRFP（提案依頼）を出せば、スティーブ・ロスはおそらくそのことを知っていて、最高入札者になるでしょう」と仲介業者のミゲル・ピントは語っています。
昨年、ロスは50年以上前に設立したニューヨークを拠点とする企業、関連企業から離れ、南東部部門を切り出して関連企業ロスを設立しました。
西パームの不動産の主なプレーヤーとして、ロスは産業、教育、住宅に関する市の進化の指導に関与しています。
この億万長者は、バンダービルト大学の西パームキャンパス計画の資金調達を行いましたが、社屋が社会保障ビルのブロック南に計画されています。
「彼らはそれをキャンパス自体に追加するかもしれません」とクッシュマンズ・クリストファー・レンツが述べています。
「もしそれを追加できれば、プロジェクトの価値が増加するでしょう。」
しかし、社会保障ビルのプライベートな買収は複雑です。
なぜなら、この物件は連邦裁判所に隣接しているためです。
米政府は、周囲の民間ビルが裁判所への視線を持たないことを好むためです。
連邦ビルがいくらで売却できるかは正確には不明です。
一般調達局のプロセスでは、まずホームレスシェルターなどの公的用途にビルを提供し、次に州や地方自治体に提供します。
もしこれらに興味がなければ、一般調達局は密封入札またはオークションを通じて民間セクターに移行することになります。
開発用地の市場は、2023年の最低価格から回復していますが、パンデミックの前の2年間の高ポイントには及びません。
「彼らは2021年に売却してもよかったのではないかという意見もあります」とレンツは述べています。
「土地は、強気市場では非常に価値があるものから、弱気市場では驚くほど無価値なものに変わることができます。」
ウェストパームビーチでは、開発用地の取引の最も近い比較として、ニューヨーク大学による昨年近隣の0.6エーカーのサイテの3300万ドルの購入があります、ピントは述べています。
もしそれが基準であるならば、社会保障オフィスと裁判所がある7エーカーの敷地は、1エーカー当たり5500万ドルとなります。
（社会保障ビルがその不動産のうち何エーカーを占めているかは不明です。）
政府ビルの再開発だけが唯一の選択肢ではありません。
開発者アジ・シンバルは、オフィスから住宅への転用の可能性を見ています。
これはニューヨークで一般的なニッチですが、南フロリダではまだあまり行われていません。
「オフィスから住宅への改装の課題は、内部の窓と廊下の間の長いスパンです。
もし外部の窓とコアとの間に距離がありすぎると、住宅への転用の際に無駄なスペースが生じる可能性があります」と、ニューヨークで改装に従事し、現在マイアミを拠点とするCymbal DLTの共同リーダーであるシンバルは述べています。
「住宅は光と空気を必要とし、オフィスに比べてコアと裏側が小さくて済むのです。」
リー・アンド・アソシエイツのバート・チェカは異なる見解を持っています。
ダウンタウンマイアミにある256,400平方フィートのクロード・ペッパー連邦ビル（IRS、米国司法省、税関・国境保護局の本部）やミラマーのFBIビルは、医療大学キャンパスや他の技術学校として再利用できるかもしれません。
「いくつかの学校が他のキャンパスを探しています。
ライフライン大学やカイザー大学のような学校があります。
彼らは、駐車場があり、高密度な人口エリアに位置する独立したビルを探しており、学生プールが増えると言っています」とチェカは述べています。
「これらの建物の適切な用途を見出すことができるのは、これらのセクターが最適であると思います。
（企業の）オフィス使用セクターにはすでに競争が激しすぎると思います。」
リースに関する問題
連邦政府をテナントとして獲得することは、地主にとって良いニュースです。
リースは通常、テナントが契約を早期に終了した場合に支払いを保証する信用状を要求します。
その支払いは、リースの残存期間のためのものである場合や、契約を早期に終了するための決済手数料、または他の事前合意の金額である場合があると、ブローカーは述べています。
「連邦政府の保証ほど、良い保証はありません」と、エイペックスのブローカーであるピントは言います。
地主は「テナントがデフォルトした場合、銀行にその信用状を持って行き、『テナントがデフォルトしたので、銀行、私にお金をください』と言います。」
場合によっては、地主が保証を執行するために訴訟に頼らなければならないこともあるとスタージスは述べています。
DOGEのウェブサイトには、ハリウッドのインディアン事務所やホムステッドの国立公園サービスオフィスなど、削減対象のリースが掲載されています。
現在の高金利、慎重な貸し手、保険料の上昇、いくつかのサブマーケットでのオフィスリースの減少という状況下では、政府のテナントを失うことは、地主にとってさらなる打撃となるでしょう。
連邦政府はしばしば広大なスペースを占有し、時には目を引く存在となり、一般に「安全な」テナントと見なされています。
「連邦政府が契約を反故にすれば、地主に経済的な損害をもたらします。
収入源がありません、そしてスペースを改修する必要があります。」とスタージスは述べています。
「それには時間とお金がかかります。
テナントとの契約が非常にリスクの少ないリターンであると考えられていたことが変わりました。」