画像の出所：https://missionlocal.org/2024/12/european-style-social-housing-feasible-in-san-francisco-city-report-says/
サンフランシスコでの欧州スタイルの社会住宅プロジェクトの建設と運営は、「財政的に持続可能である可能性がある」と、月曜日に発表された市の報告書が結論づけました。 これは、同市の住宅危機に対抗するためにターゲットを絞った手頃な住宅を長年優先してきた進歩的な立場の人々にとっての勝利です。
しかし、その建設は、報告書は、銀行の金利が高すぎるために、低金利の融資なしでは困難または不可能であると指摘しました。 サンフランシスコの「公共銀行」が市によって所有され運営されれば、低金利の融資を発行することができますが、その設立には数年かかる可能性があります。
社会住宅は、市の行政規則で定義されているように、市、非営利団体、または住民自身によって所有される住宅プロジェクトのことで、常に「永続的な手頃な価格」を保証するための合意がなされています。 これらのプロジェクトは、周囲の地域の中央値所得の80％を超えない範囲の所得を持つテナントを収容します。
サンフランシスコにおいて、これは一人暮らしの世帯で83,900ドル、家族4人世帯で119,900ドルです。
社会住宅は、現在の非営利団体運営の手頃な住宅のストックとは異なります。 非営利の手頃な住宅プロジェクトも混合の所得を持ちますが、低所得者および非常に低所得者向けの建設が中心です。
それに対して社会住宅は、より広い所得層を対象にしており、市自体が所有し、家賃が維持管理に戻る可能性があります。
このような住宅は、サンフランシスコの現在の手頃な住宅ポートフォリオの「ギャップを埋める」ことができ、特に中間層の所得者や家族ユニットを増やすことが可能です。 これは、州や連邦の資金制限のために非営利団体が資金調達しにくい問題を解決する手段となります。
また、社会住宅は「低所得世帯を別々の建物や地域に分離する」ことを回避できると、報告書は述べています。
この報告書は、非党派のサンフランシスコ予算および立法アナリストによって作成され、退任するスーパーバイザーのディーン・プレストンによって委託されました。
「サンフランシスコにおける社会住宅の財政的実現性」という報告書は、サンフランシスコが2031年までに82,000ユニットを承認するという州の義務に遅れをとっている最中に発表されました。
そのうち46,000ユニットは、中間及び低所得住民にとって手頃である必要があります。
プレストン自身は、社会住宅がこれらの目標の達成に寄与する可能性があると指摘し、特に「民間市場が大きく停滞している今、連邦および州の手頃な住宅に対する資金が大幅に制限されている時期」において重要であると述べました。
現在、民間の住宅建設は目標に応じて不足しています。 投資家が他でより高いリターンを求めているため、パンデミック以降、建設は毎年減少しています。
また、プレストンは、経済的な下降が「より低い価格での用地取得の重要な機会を生み出した」と追加しました。
報告書には重要な注意点もありました。 「混合所得の社会住宅開発が実現可能である」と見なされるためには「資金調達、建設および運営コスト、家賃収入、及び投資または助成金の適切な組み合わせ」が必要であるとのことです。
つまり、低金利が必要です。 市は、社会住宅開発のために銀行が提供する金利よりもはるかに低い金利で融資を受ける必要があります。
報告書では、6つの異なるシナリオを調査し、テナントの所得水準、ユニットの建設コスト、都市の助成金などのパラメータを変更して、最適な組み合わせを見つけました。
すべての実現可能なシナリオにおいて、テナントは家賃にその所得の25％を支払いました。 その家賃は、建物の運営コストをカバーすることになります。
すべての実現可能なシナリオで、市は建設を開始するために数百万ドルを提供しました。 1ユニットあたり430,000ドルから130万ドルの範囲ですが、すべての実現可能なシナリオでは、借入金の金利は1％から3％の範囲でした。 これは、銀行が提供する8％の金利よりもはるかに低いです。
今日の銀行の金利では、社会住宅ビルからの家賃では、借り入れた資金の返済に十分ではないと、報告書は述べています。
特に、より高所得のテナントを含めるなどの変更がない限りです。
報告書では、公共銀行または「他の低金利の融資プログラム」が必要な資金を提供できるとしています。 サンフランシスコは2022年にそのような銀行の設立を検討しており、公共資金を有し、利益を再投資してさまざまな取り組みを行うことが期待されています。
公共銀行の推進は、新たに選出されたディストリクト9のスーパーバイザー、ジャッキー・フィールダーに主導されています。 昨年、監査役会はその設立を開始する計画を承認しました。
しかし、それは少なくとも数年先のことです。 サンフランシスコは、州および連邦の複数のハードルを越えなければなりません。 すなわち「市の金融法人」を設立し、数年間成功裏に運営し、最終的に連邦の承認を勝ち取る必要があります。
サンフランシスコの公共銀行が2028年までに運営を開始できるかもしれません。
国内唯一の公共銀行は、1919年に設立されたノースダコタ銀行です。
また、社会住宅において重要な要素は、開発と運営コストがパンデミック以来二桁の増加を見せていることです。
2024年の建設コストを使用した場合、社会住宅プロジェクトは「非常に低所得および低所得世帯が減少し、中央値以上の所得世帯が増加する」ことで「財政的に持続可能」とされています。
サンフランシスコには、公共住宅を資金提供する公式な政策が存在しています。 2020年に監査役会によってそのような決議が全会一致で可決されたにも関わらず、ロンドン・ブリード市長は署名せず、その法律に反対する姿勢を示しました。
また、市は2020年にプレストンが推進した不動産取引税に関する提案Iによって数億ドルを生成しました。 その資金は市の一般基金に回されており、ブリード市長は公共住宅には使わないようにしています。