画像の出所：https://www.dallasnews.com/news/2024/11/15/one-in-five-dallas-neighborhoods-are-in-the-early-stages-of-gentrification-report-says/
2024年11月14日、ダラスのノンプロフィット組織Builders of Hopeによる新しい報告書が発表され、ダラスの地域の五分の一が初期のゲントリフィケーションの段階にあることが明らかになった。
報告書によると、ウエストダラスのレッドベター地域、サウスダラスのレッドバード、ノースイーストダラスのビッカリーメドウがゲントリフィケーションのリスクが高い地域として挙げられている。
2032年までに、ダラスの典型的な賃貸者は賃貸ユニットのわずか21％しか手が届かなくなると予想されており、一方でダラスの中位収入を得る住宅購入者はその時点で市場に出回っている住宅の2％未満しか購入できないという。
報告書の結果は、Dallas nonprofit developerおよびコミュニティ開発組織によって発表され、同団体の「A Right to Stay」という多層的戦略が提示された。
この報告書は、ダラス市におけるゲントリフィケーションの現状に関する調査、住民の権利を保護するための政策提言、強制退去防止策、ダラスにおける住宅市場と人口動態の変化に関する分析を含んでいる。
西ダラスおよび南ダラスは、すでに高いゲントリフィケーションのレベルを経験しているとされている。
Builders of Hopeは、テキサス大学オースティン校の臨床教授Heather K. Way、ジョージ・W・ブッシュ研究所のブッシュ・インスティテュート-SMU経済成長イニシアティブのディレクターJ.H. Cullum Clarkなどの政策アドバイザーと共に、この報告書のハイライトを披露するパネルディスカッションを行った。
「このツールキットは、単に市だけでなく、すべてのプレイヤーにとってのロードマップであり、この問題は複雑であり、多くのパートナーがこのツールキットを手に取り、政策提言を読み、どのように解決策に貢献できるかを理解する必要があります。」と、Builders of Hopeの社長兼CEOであるJames Armstrong氏は述べた。
ダラスの住宅所有者にとっての住宅の手頃さは、2012年の44％の住宅ストックから2022年には12％に減少したと、ダラスカレッジ労働市場インテリジェンスセンターによる調査が示している。
同様に、賃貸者の手頃さも、2012年の50％の賃貸ユニットから2022年には30％に減少した。
『A Right to Stay』は、ダラスの住民と政策立案者がゲントリフィケーションをよりよく理解し、どこでそれが起こっているかを理解するためのツールキットとして設計されている。
また、これはゲントリフィケーションが進行中の地域での住宅費の上昇に対抗し、住民の強制退去を軽減するための政策やプログラムの解決策を提供している。
ゲントリフィケーションは、投資が歴史的に疎外された地域に殺到することによって起こり、これにより不動産の価格と住宅コストが上昇するプロセスである。
手頃なユニットの供給が減少し、地域の物理的な変容が新しい高級な建設の流入によって引き起こされ、地域の人口構成が変化し、その地域の文化的な特徴も変わる。
「これらの驚くべき統計は、縮小する手頃な住宅の背景と、記録的な経済成長の現実に基づいています。これらの現実は、住民と地域の遺産を保護するための緊急の行動の必要性を生み出しました。」と、JPMorganChaseの地域責任者であるMichelle Thomas氏は述べた。
ダラスのゲントリフィケーションリスクのある地域についての研究は、三部構成の分析を使用して、脆弱な住民が住んでいる場所、人口変化を経験している地域、地域の住宅市場の強さと変化を調べた結果である。
これらの三つの変数を重ね合わせた結果、ダラス全体で40％以上の地域がゲントリフィケーションの初期段階から中期、後期にかけての強制退去圧力にさらされていることが示された。
10のダラス地域のうち1つは、ダイナミックまたは後期段階のゲントリフィケーションにある。この地域は、脆弱な人口を抱え、人口変動を経験し、加速または持続する住宅市場を持つ地域である。
2011年から2021年の間に、これらの地域では貧困層の子供を持つ家族が平均90組減少し、450世帯が大学の学位を取得したことが報告されている。
Builders of Hopeのコミュニティ開発政策の最高責任者であるStephanie Champion氏は、10年前にいくつかの政策が導入されていたなら、都市の状況は非常に異なっていたであろうと述べた。
「私たちの街は非常に異なった姿になるでしょう。今、私たちには最も脆弱な隣人とコミュニティを保護するために介入策を講じる機会があります。」とChampion氏は述べた。
「今行動を起こさなければ、私たちは彼らを失う危険があります。」
この非営利団体は、西ダラス、南ダラス、ビッカリーメドウについてのゲントリフィケーションの影響を分析するケーススタディを発表した。
西ダラスでは、脆弱な住民の間で比較的高い住宅所有率があり、家族の財産を保護し、世代間の富の継承を確保することが地域の安定にとって重要であると、ツールキットは推奨している。
西ダラスや同様の地域のために推奨されている強制退去防止戦略には、開発されている地域に住んでいる人々が強制的に移動させられないようにするために作られたルールの集合である強制退去緩和ゾーニングが含まれている。
また、特定の人々が特定の要件から免除されることを許可する免除登録プログラムや、住民が自宅を維持するのを支援するための物件税の軽減基金、特定のプログラムに対する対象住宅修理プログラムも推奨されている。
今年、Builders of Hopeは、西ダラスの75212郵便番号の住民を対象とした物件税支援プログラムのパイロットを開始した。
この助成金は、2020年と現在の物件税の差額をカバーするもので、申請者は10年間プログラムエリアに居住している必要があるか、2005年以前に自宅を所有していた遺産住民から物件を相続した必要がある。
このパイロットプログラムは、遺産住民が自宅に留まるのを支援するための政策として、Builders of Hopeが推奨するツールの一つである。
南ダラスでは、住民の大多数が単一家族ユニットに住む賃貸者であり、新しい単一家族住宅の建設の機会が豊富であるため、長期的にデード制限された手ごろな価格の住宅を促進する非伝統的な住宅所有モデルが必要である。
南ダラスや同様のプロフィールを持つ地域に対しては、手ごろな価格の住宅を確保するための公有地の利用、共有持分住宅モデル、および地域安定化バウチャープログラムが、有効な手段となる可能性がある。
ビッカリーメドウでは、住民の大多数が移民であり、低家賃の多世帯アパートに住んでいるため、自然に発生する手ごろな住宅ユニットの修復と保全を支援する政策やプログラムが必要であると報告書は述べている。
ビッカリーメドウは、ダラスでも最も多文化的な地域の一つであり、住民の大多数はアフリカやラテンアメリカの国々から来ている。
ビッカリーメドウや同様の地域の住民の生活を向上させるために提案されている強制退去防止戦略には、住民に対する法的保護の強化、様々な収入レベルの人々が手に入れられるようにしっかりと価格が設定された住宅政策、および住民と地域の組織支援のための資金提供が含まれる。
住民の大多数が賃貸者であるため、テナントに対するさらなる保護の提供はダラス市の優先事項であると、ブッシュ研究所-SMU経済成長イニシアティブのディレクターであるClark氏は述べている。
Builders of Hopeの政策提言は、脆弱な住民を強制退去から保護し、既存および将来の脆弱な住民のために手頃な価格の住宅を保全または建設することを目指している。
また、地域コミュニティが自己を擁護できるようにしたいと考えている。
Builders of Hopeは、複数の市の部門と協力して実施戦略に取り組んでおり、来年1月には市の住宅とホームレス解決委員会に提案する予定である。
この委員会は、政策提言を承認した後、完全な投票のために市議会に送付する必要がある。
「退去する権利は、私たちが始めようとしている運動です。これらのコミュニティは、隔離やレッドライニングによって創られ、祖母や他の人々が道も水もないときに種をまいた場所です。人々が『これらの地域は悪魔の裏口』だと言っていた頃に、これらのコミュニティが誕生しました。」とArmstrong氏は述べた。
「これらの人々が、新しいホットスポットになる際に、その地域に留まる権利を持つべきだと思います。」