画像の出所：https://www.latimes.com/opinion/story/2024-10-11/no-on-proposition-33-rent-control-housing-shortage-worse
カリフォルニア州では、約55%の賃貸者が家賃と光熱費に収入の30%以上を支払っており、彼らは専門家によると「家賃に苦しむ」という状態にあります。
25%以上の賃貸者は、家賃に収入の50%以上を支払っており、これは「深刻に家賃に苦しむ」と見なされています。
数十年にわたり、一部の都市や郡は賃貸者が自宅から追い出されることを防ぐため、毎年の家賃の増加に上限を設ける家賃統制を採用しています。
1995年に制定されたコスタ・ホーキンズ・レンタル・ハウジング法は、地方政府が家賃統制を拡大する能力を制限しています。
この法律に対抗するための様々な試みが行われてきましたが、2つの失敗した住民投票イニシアティブを含め、コスタ・ホーキンズを修正または廃止する試みは成功していません。
ロサンゼルスを含む20以上の都市や郡が家賃統制を採用していますが、コスタ・ホーキンズは1995年以降に建てられた物件（または既に家賃統制が存在した都市ではそれ以前の物件）、一戸建ての家、コンドミニアム、空き物件には家賃統制を適用することを禁止しています。
11月5日の投票にかけられる提案33は、コスタ・ホーキンズを廃止し、都市や郡が地方の家賃統制法を制定または拡大できるようにすることを目的としています。
私たちは家賃統制を支持し、コスタ・ホーキンズを廃止または修正する先前の2つのイニシアティブを支持しました。
これらの2つの提案と今回の提案33は、ロサンゼルスを拠点にした非営利団体エイズ・ヘルスケア財団によって提案されました。
しかし、提案33には問題があります。
この法案には、将来的に州が都市や郡による家賃統制の制限を課すことを禁止する広範な文言が含まれており、カリフォルニア州の住宅不足をさらに悪化させる可能性があります。
有権者は提案33を拒否すべきです。
提案33は多くの予期せぬ結果を生む可能性があります。
成長に反対する都市は、家賃統制に対する権限を利用して、新しいアパートビルの開発者に非常に低い家賃の上限を設けることを要求することができ、これにより新しい多世帯住宅の建設が経済的に実行不可能になるでしょう。
ある意図良き都市が手ごろな家賃を維持しようとして、「空室管理」を施行すれば、テナントが退去した後も家賃が固定されることになり、新しい建設に家賃統制をかけることができるかもしれません。
両方とも、賃貸料の上昇問題を解決するために最も重要なこと、つまり手ごろな住宅を特に増やすことに冷却効果をもたらす可能性があります。
提案33の代わりに、立法府はコスタ・ホーキンズを廃止または修正し、都市や郡が地方の家賃統制法をそれぞれのニーズに応じて整備するための柔軟性を持たせるべきです。
しかし、都市が家賃統制を使って住宅建設を阻害するほどの柔軟性は与えるべきではありません。
たとえば、コスタ・ホーキンズは1995年2月1日以降に建設された物件の家賃統制を禁止しており、そのためロサンゼルスでは1978年10月1日以降に建てられたアパートの家賃を規制することができません。
立法府は以前、「段階的家賃統制」を検討したことがあります。
これは、新しいアパートの建設にかかるコストを賃貸料の収入でカバーできるように、物件が10年または15年になるまで家賃統制を適用しないというものでした。
2019年、立法府は州全体の最初の家賃統制法を可決し、ガヴィン・ニュースム知事が署名しました。
この法律は、家賃の上昇を5%とインフレ率に制限し、年間10%を超えないようにしています。
テナント保護法（法案1482）は、家賃統制を施行していない管轄区域にも適用されます。
また、コスタ・ホーキンズにより規制できなかった物件にも適用されます。15年以上のアパートや法人が所有する一戸建ての家にも適用されます。
しかし、この法律は2030年に期限切れになります。
立法府はこれを更新し、家賃の上限を引き締めることを約束すべきです。
これらの保護措置は、最もひどい家賃の上昇から守るためのものであり、家賃の上昇が強制退去やホームレスの原因になることを防がなければなりません。
賃貸者の厳しい状況は、高い家賃が苦しむテナントに住居を失う危険をもたらすものです。
しかし、提案33は誤った手段であり、一部の都市や郡が家賃統制を不当に悪用するリスクがあります。
立法府はテナントへの責任を果たすべきであり、手ごろな家賃の急騰を抑制し、移転やホームレスを助長しないための州法を考案すべきです。
そして、人々が追加の家賃の増加によって自宅を追い出されることを恐れずに住むことができるようにするべきです。