画像の出所：https://www.staradvertiser.com/2024/09/13/hawaii-news/state-grapples-with-uncertainty-over-kakaako-affordable-condo-project-debt/
ホノルル — ハワイ住宅金融開発公社（HHFDC）は、約3年前に開設されたカカアコの手頃な価格のマンションプロジェクト「ワイマヌ803ブロック」の開発者に対する未払いの980万ドルのローン回収計画を進めています。
この計画は、木曜日にHHFDCの理事会によって承認され、未払いの債務から回収を図るために最大50万ドルを使用することが決定されました。
回収手段には、フォアクローズまたはフォアクローズに替わる形でこの中低層プロジェクトの引き継ぎが含まれていますが、その一方で、HHFDCのスタッフが提案した、売れ残っている最大25戸のユニットを市場価格の制限なしで売り出すことに関する諮問は承認されませんでした。
売却制限には、世帯収入の上限、売却から10年以内にHHFDCが購入権を持つ権利、そしてHHFDCとの間での価格上昇の共有が含まれています。
ワイマヌ803ブロックには153戸のユニットがあり、2021年12月のプロジェクトオープンから61戸が未販売のままとなっています。
スタジオの一部は276,102ドルという価格で提供されていますが、依然として販売されていません。
売却制限を解除し、価格を市場価格に引き上げることで顧客を惹きつけることができる場合もありますが、HHFDCの理事の中には、これがワイマヌの販売を向上させるかどうかについて不安を持つ者もいます。
61戸の売れ残りのうち44戸は制限付きの価格で、17戸が制限のない市場価格で提供されています。
売れ残りのユニットのもう一つの大きな問題は、駐車場の不足です。
8階建ての建物に82の駐車スペースがあり、主に機械式駐車システムを使用していますが、61戸の未販売ユニットのうち42戸は駐車スペースがありません。
当初ワイマヌ803ブロックの開発者であるフランコ・モラは、2019年までにオアフ島のアラモアナセンターまで延伸される予定の都市の鉄道路線がこのエリアを通ることが売りの一つであると考えていました。
モラは2014年にワイマヌの開発許可を取得し、2017年には完成する計画でしたが、販売や資金調達に関する遅延に直面しました。
鉄道建設もさらに大きな遅延を受け、アラモアナまで延伸されるのではなく、ワイマヌ近くで終了することになりました。
現時点で都市は、スカイラインがカカアコに到達するためのサービスの最終部分を2031年に開始する見込みです。
HHFDCのエグゼクティブディレクターであるディーン・ミナカミは、木曜日の会議で、限られた駐車場のある住宅を開発するアイデアは、10年前の状況を考えると理にかなっているように見えたが、現在は事情が異なると述べました。
「もちろん、今はまったく異なる状況です」と彼は言いました。
「鉄道はまだここにありません。駐車場のないユニットは非常に売りにくいです。もし時間を遡れるなら、このプロジェクトを非常に異なる形で扱っていただろうと思いますが、私たちは今ここにいるのです。」
モラの会社は最近、未販売ユニットの経費をカバーし続けられないとHHFDCに通知しました。
その経費は年間約50万ドルにのぼり、固定資産税やマンションの管理費が含まれています。
同時に、開発者はHHFDCの980万ドルのローンに対する元本や利息の支払いを一切行っておらず、これはローンの要件に違反しています。
このローンは9月30日に満期を迎え、641,164ドルの利息が累積されており、総負債額は約1,050万ドルに達しています。
HHFDCは、1年間のローン延長を提案し、モラに関連するプロジェクトの販売仲介業者を交換することを提案しましたが、これは開発者の財務問題を解決するか、エージェンシーがそのローンを全額返済される結果を生み出すとは限らないことも認識しています。
このエージェンシーは、主に手頃な価格の住宅を財政的に助成する役割を果たしていますが、売れ残りユニットの土地所有権を取得することが、経費やスタッフへの追加作業の観点から最良の選択でない可能性があることも指摘しています。
元本や利息の支払いが行われていないだけでなく、モラは経費をカバーするために10の未販売ユニットを賃貸し、これがローンの条件に違反したとHHFDCは述べています。
この賃貸収入は、月に24,000ドルにも上り、未払のローンに充てられるべきものでした。
プロジェクトのシニアローンは、Ponos Lending LLCとAFL-CIO住宅投資信託によって提供され、現時点での未払残高は910万ドルで、9月30日に満期を迎えます。
HHFDCは、合計1,960万ドルの未払ローンを返済するためには、61戸の未販売ユニットが平均約321,000ドルで売却される必要があると述べています。
現在販売中のユニットの価格は、駐車場なしのスタジオが276,102ドルから、駐車場が1つ付いた2ベッドルームが650,000ドルまでの範囲です。
ワイマヌの大多数のユニットはスタジオです。
HHFDCは、2023年の3件、今年の時点での7件の販売から、61のユニットの全てが販売されるまでには数年かかる可能性があると懸念を示しています。
シニアローンの利息は年率10%で加算されるため、HHFDCがモラとの不良ローンから回収できる額を減少させることがあります。
もともとモラはアメリカン・セービングス・バンクと2,600万ドルのシニアローンを取り決めていましたが、そのローンの前提条件には、駐車場なしの62スタジオに対する拘束力のある購入契約を全て持つこと、全ユニットの65%に当たる153のユニットのうち99ユニットを確保することが含まれていました。
「全てのローンには常に全額回収できないリスクが伴います」とHHFDCの開発部門長アルバート・パルマーは、木曜日に理事会に伝えました。
「しかし、HHFDCは可能な限り全額回収に向けて取り組むでしょう。」
HHFDCの理事長ゲイリー・マクラーは、販売の向上に向けてモラとの間でプロジェクトの仲介会社、リアルエステート戦略LLCを交換することを提案しました。
モラは木曜日の会議には参加しませんでした。
マクラーはまた、最大25の未販売ユニットに対して価格と購入制限を解除する案を再検討する意向を示しました。
もしそうなれば、153戸のうち60%に当たる92戸は依然として中間所得層の購入者または所有者が手に入れられる価格で提供され、HHFDCの基準を満たすことになります。
元々、ワイマヌのユニットのうち19ユニットを除いて全てが中間所得層の家庭向けに予約され、こうした家庭が負担できる価格で設定されていました。
その後、市場価格のユニットの数が19から36に増やされ、販売を支える助けとなりました。