画像の出所：https://www.bostonglobe.com/2024/09/08/opinion/crane-ledge-jubilee-housing-wu-bpda/
2021年3月に提案されたこのプロジェクトは、建築基準法に基づき開発可能な14エーカーの土地で進められている。
しかし、教会とその選定された開発者は、土地裁判所に市および計画機関に対して提起した訴訟で、市のボストン計画開発局（BPDA）による「行政的停滞」に直面していると主張している。
この訴訟では、BPDAが「妨害的な行動」を行っていると非難している。
最近の一例として、ハイドパークとロズリンデールの境界に提案された200以上の賃貸ユニットがある。
元々は270ユニットの予定であったことが、何かを物語っている。
この土地はジュビリークリスチャン教会が所有しており、15年前のヌビアン・スクエアでの信頼できる開発実績がある。
ボストンで住宅を見つけるのがなぜこれほど難しいのか疑問に思ったことはあるだろうか。
それは、ボストンで住宅を建設するのがほぼ不可能だからかもしれない。
物件の一部には岩がむき出しになった崖と、反対派が「保護されていない都市の野生」という役割を利用してプロジェクトを阻止しているクレーンレッジの森が含まれている。
BPDAには990アメリカンレギオンハイウェイとして知られ、ストップ＆ショップやウォルグリーンズのあるストリップモールに隣接している。
元々は、「新しいアパートコミュニティ」として、三階建ての独立した建物9棟、駐車場、「相当な造園」、遊び場を含む公共スペースなどが計画されていたが、現在は手付かずの状態にある。
このプロジェクトは、いわゆるアート80計画プロセスに捕らわれており、これはダウンタウンの摩天楼にも使用されるものだ。
最近のビデオ会議で、ランドコートのハワード・スペイジャー裁判官は、弁護士たちに対して、「みんながボストンで住宅を増やす必要があると言っている。200ユニット以上は権利として素晴らしい地域にある。うまく建てられると聞いているが、皆が同意してどうすればよいか考えてほしい」と述べた。
確かに素晴らしいことだが、ここはボストンであり、「うるさい車輪理論」が適用される場所だ。
裁判官は、9月24日に本件に関する別の公聴会を予定している。
その間、教会とウー管理局は、可能であれば土地を市に売却し、市が緑地として保護できるかどうかについて話し合ったことを認めている。
しかし、これまでのところその話し合いは成功していない。
なぜ市が将来の住宅をこの土地で拒否しようとするのか？
「ボストンの住宅危機は深刻化している」とコリアーズのマルチファミリー部門の副社長ケンディン・カーは書いた。最近の報告書で、都市の住宅プロジェクトの進行の遅さが問題視されている。
「15,000ユニット以上のパイプラインにもかかわらず、実際に着工したのはごく一部である」と彼は述べた。
「NIMBY主義、高コスト、遅い承認が進行を妨げている。我々は、この影の在庫を解放し、より多くの手頃な住宅を建設するための緊急の行動が必要である」と語った。
カーが言及する「影の在庫」は、BPDAの自らの数字に基づき、2020年以降に提出された大規模開発プロジェクトの83件の意向書を基にしており、これには潜在的に15,290ユニットが含まれている。
そのうち45件が承認されたが、実際に着工したのはわずか5件で、合計1,008ユニットである。
他の40件のプロジェクトは「影の在庫」であり、合計8,205ユニットに達する。
そしてもちろん、ジュビリー教会のプロジェクトは、未承認の38件の山の中に埋もれたままである。
承認と実行の間の lag に寄与しているというカーは、高金利や高建設コストを挙げており、経済的な逆風と政治的な不確実性が影響を与えていると述べている。
金利や高建設コストは、ボストンとリヴァーの境界にある10,000ユニットのサフォークダウンの住宅開発の建設を遅延させた最近の決定にも言及されている。
このサイトに計画されているほぼ48棟のうち、夏に完成する予定なのは、リヴァーセクションにある475ユニットを代表する1棟のみとなる。
しかし、金利は、連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長によれば、下がる見込みである。
とはいえ、ボストンがその機会の経済的な窓を利用できるようになるためには、もっと多くのことが必要である。
カーは、「加速されたゾーニングプロセス」が必要であると提唱しており、ウー市長と今後去るBPDAのジェームズ・アーサー・ジェミソン局長も、かつてそれを約束していたが、現時点では実行に移されていない。
ウー市長は、BPDAの計画業務を市庁舎に移すことに成功したが、今のところそれはちょうどデッキチェアの再配置のように見える。
「最終的に、地域はさまざまなレベルの手頃な価格の多世帯住宅の生産を大幅に増加させる必要があり、これによって手頃な価格の危機を緩和することが求められる」とカーは書いている。
「現在の政策と実践に重大な変更がなければ、この目標を達成するのは困難な挑戦である」と強調した。
数字だけでも、終息の見えない住宅危機の厳しい現実を物語っている。
ハイドパークの200ユニットの新アパートメント待機のもつれた物語は、ボストンが住宅危機を解決する妨げとなるNIMBY主義から免れていないことを示すさらなる証拠である。