画像の出所：https://www.theurbanist.org/2024/09/06/downtown-design-review-moratorium-gets-mixed-reception-from-seattle-council/
シアトルのダウンタウン地区でのある種の開発が、一時的に煩雑なデザインレビューのプロセスを免除される提案は、今週の市議会で賛成と懐疑の声が交錯しました。
水曜日の土地利用委員会の公聴会は、ハレル市長の管理チームが今年初めに提案したこの法案に関する初めてのディスカッションでした。この法案は、ダウンタウンを長期的に活性化させるための広範な計画の一環として提出されました。
この法案では、床面積の少なくとも半分を住宅またはホテル用スペースとする建設プロジェクト、または研究開発ラボの使用を含むプロジェクトは、全ボランティアの委員会によって管理されるフルデザインレビューのプロセスを免除されることになります。
代わりに、これらのプロジェクトはシアトル建設・検査局（SDCI）のスタッフによって審査されます。
ダウンタウン、アプタウン、サウスレイクユニオン、ファーストヒル、そしてロイヤル・ブラウハム・ウェイの北のソドウの小さな工業地域にあるプロジェクトのみがこの免除の対象となります。また、この免除は施行から3年後に終了します。
パイオニアスクエア、チャイナタウン-国際地区、そしてパイクプレースマーケット歴史地区内のエリアは含まれません。
アプタウン、サウスレイクユニオン、ダウンタウン、ファーストヒルおよび北ソドウの遠いエリアにおけるプロジェクトは、このデザインレビューの免除を、施行から3年間利用することができます。
ダウンタウンでの開発を希望するデベロッパーは、その期間内に申請を急ぐことが促されるでしょう。プロジェクトが承認される際のもう一つの大きな利点として、SDCIによってこの期間中に承認されたプロジェクトは、市の審理官に対して異議申し立てができなくなります。この異議申し立ては、プロジェクトにさらなる時間を加える要因となり得るため、これを利用して開発を阻止しようとするグループが長らく用いてきた手法です。
シティによると、フルデザインレビューの平均完了時間は、異議申し立ての時間を除いて2年以上かかるとされています。この時間は完全には節約されないでしょうが、行政審査も時間を要するため、差はかなり大きい可能性があります。最近の市全体の分析によると、フルデザインレビューは平均で管理審査に比べて9ヶ月の遅延を生じることがわかっていますが、ダウンタウンには複雑なプロジェクトが多くあります。
異例にも、議会の独立中央事務所から市議会議員に配布されたメモは、この提案に対して公然と懐疑的な姿勢を示し、ハレル市長の管理チームがこの法案の目的を明確に説明できていないかどうかを問いかけました。
「この法案が解決しようとしている問題は不明である」と、長年のスタッフであるケティル・フリーマンが記したメモには述べられています。また、問題にされているダウンタウン地域には、理論上は41,000軒の住宅と110,000の職を収容するための追加の容量があることも指摘されています。しかし、住宅や職が実現するには、プロジェクトがビルダーにとって実行可能であると見なされなければなりません。したがって、この文脈におけるダウンタウンのゾーンキャパシティがどれほど関連性があるのかわかりません。
議会のサラ・ネルソン議長は、土地利用委員会のメンバーではないにもかかわらず、水曜日の会議で最も強くこの法案を支持しました。ハレル市長のオフィスからは、この法案が広範なダウンタウン活性化計画における役割について語る者は出席していませんでした。
「私が常に言ってきたのは、私たちの規制環境を政策目標により良く整合させる必要があるということです。したがって、住宅については、より多くの住宅を望むなら、建設を安く簡単にしなければなりません」とネルソンは述べました。
議会議長は、フリーマンがスタッフメモでダウンタウンのキャパシティについて行った特徴づけに異議を唱え、デザインレビューには実際の開発者にとってコストがかかると指摘しました。
彼女は、プロジェクトが現場で制限付きの必須住宅供給（MHA）ユニットを生産する場合、デザインレビューからの免除を決定した議会の方針は、プログラムが生じる障害を認識したものであり、より迅速な許可取得の経路が創出されることを示すものであると指摘しました。
「私にとってより重要なのは、私たちの有権者が、建物のデザインや外観に対して意見を述べる権利を奪うことについて懸念を示していることです。私もそれを真剣に受け止めていますが、私たちは市場価格での開発に対してもMHAのパフォーマンスを現場で取り入れることにより、デザインレビューを都市全体で恒久的に排除しましたので、その点については前回、同じ議論がされたのかどうかはわかりませんが、再度言えば、私たちは皆が合意している良い事象を促進するために一貫性を持ったアプローチを取るべきだと思います。」
委員会の議長であるタミー・モラレスは、この法案に対してより懐疑的な立場を示し、SDCIのスタッフがデザインレビューに関するより制度的な改善策に取り組む方が良いという見解を示しました。2025年の年末までに、シアトルはすべての近隣地区のデザインレビュー基準をより客観的なものに更新し、プロセスを単一の会議に制限するために、全体のデザインレビュー・プログラムを改訂する必要があります。
現行のデザインレビュー・プログラムでは、デザインレビューを1件のプロジェクトに対して3回以上の会議を緊要とする可能性があります。
モラレスは、デザインレビューが加えるコストを定量化することの課題に言及し、開発者たちはプロジェクトの詳細な財務情報、いわゆる「プロフォーマ」を公表することを嫌がると述べました。
「デザインレビューが生産コストを増加させるという話がたくさんありますが、それを裏付ける証拠は本当にありません。なぜなら、プロジェクトのプロフォーマが分析に提供されていないからです」とモラレスは述べました。「その関係があることはわかっていますが、それを証明するのは難しいです。プロジェクトからのプロフォーマを持っている開発者がいれば、その情報を共有していただきたいです。そうすれば、私たちが言っていることをデータで裏付けることができ、より有益です。」
公にプロフォーマが存在しないにもかかわらず、住宅の擁護者たちは、デザインレビューが実際に形成する費用と相関関係があることを示しています。建設業者がデザインレビューのパッケージを作成し、ボードでプレゼンテーションを行うために支払うフィーや、プロジェクトが遂に着工できるようになるまでの間に発生する遅延という形で、コストが膨れ上がります。
ダン・ストラウス議員は、この法案を「賢明」であり、地理的範囲、開発範囲、時間の面で制限があると表現しました。
「これは私たちにとって、デザインレビューに必要な将来の変更に備えるための良いパイロットを提供します。私たちがいる場所の範囲は、すでに高く発展した地域であり、たくさんの可能性がないため、もしこの法案が今日、住宅地域に適用されていたなら、もっと懸念を持っていたでしょう」とストラウスは述べました。
一方、ボブ・ケトル議員は、この法案の対象地域のほとんどを含む地区を担当していますが、土地利用委員会には参加しておらず、直接的に意見を述べていません。しかし、前日の交通委員会での議論の中で、ケトルは自らこの法案の話題を持ち出し、同法案に対して批判的な意見を示しました。
「デザインレビューは一部のコミュニティでは悪名高い言葉だと認識していますが、私はデザインレビューを好みます。なぜなら、それはコミュニティを引き込むからです」とケトルは述べました。「そして、実際にコミュニティから出てくる賢いアイデアがたくさんあるのを知っています。これは個人的な経験から、クイーンアン・コミュニティ・カウンシルやアプタウン・アライアンス、そしてサウスレイクユニオン・コミュニティカウンシルを通じて知っています。」
公聴会では、デザインレビューからの免除が、選挙で選ばれた議員から選挙で選ばれていない市職員に権限を譲渡することになると主張するコメントが多数寄せられました。しかし、デザインレビュー委員会のメンバーも選ばれてはいません。
先週、シアトルタイムズには、ベルトタウンの住民メーガン・クルースが条例に反対するオピニオン記事を寄稿し、クルースは市が開発計画に対する「近隣の声を無視しようとしている」と非難しましたが、彼女がダウンタウンのプロジェクトを阻む上で重要な役割を果たしてきたことは言及されていませんでした。この行動は、数百万ドルの資金を手に入れ、それを巡って資金が支出されるのを防いできたのです。
土地利用委員会は、2023年の秋の予算シーズンのために会議を停止する前に、この法案について1回だけ投票する機会があります。これは最終的に、9月18日までに投票が行われなければ、法案が早ければ12月に持ち越されることを意味します。
サラ・ネルソン議長がこの提案を支持しているため、最終的な承認には十分な支持があるようですが、議会議員たちが次の2週間の間に疑問を解消できるかどうかは疑問です。